Un certificat de localisation ou une assurance-titres?
Un certificat de localisation ou une assurance-titres?
Mar 28, 2011
Vous vendez votre propriété. Ou vous vous apprêtez à en acheter une. Ou vous voulez la réaménager. Le certificat de localisation est-il exact? Faut-il le renouveler? L'assurance-titres peut-elle le remplacer? Dans quelles circonstances? Nous répondons auxquestions de nos lecteurs.
«Quand on achète une maison, savez-vous s'il est préférable d'assurer ses titres de propriétés auprès d'une compagnie d'assurance titres ou si l'examen des titres fait par un notaire est suffisant?», nous demande un lecteur. «L'assureur titres coûte beaucoup moins cher que le notaire. Je ne comprends pas la différence entre les deux.»
En effet, ce produit apparu au Québec depuis quelques années crée quelque confusion. L'assurance titres est une assurance de dommage qui garantit l'état d'une propriété à une date donnée, définit Me Julie Lévesque, vice-présidente, division Canada, et directrice des opérations pour le Québec de la compagnie d'assurance titres Stewart. «L'assurance titres, explique-t-elle, assure les acheteurs de propriétés pour tout ce qui touche les titres de propriétés, et toutes les non-conformités qui pourraient se retrouver au certificat de localisation» - vues illégales, non-conformité aux règlements municipaux, empiètement sur les servitudes...
Chez Stewart, la prime est établie en fonction du type de propriété - résidentielle ou commerciale - et de son prix de vente. Pour une maison de 250 000$, indique Julie Lévesque, la prime est de 200$, payable en une seule fois. La police est valide tant que l'acheteur demeure propriétaire de la maison.
Mais contrairement à l'impression de notre lecteur, l'assurance titres ne remplace pas le travail du notaire. «Ce sont deux choses différentes, explique François Brochu, notaire et professeur agrégé à la faculté de droit de l'Université Laval. L'examen de titres vise à voir si un titre est bon, et le notaire cherchera les erreurs dans la chaîne de titres. Si jamais il y a des maillons faibles, le notaire va les consolider, en obtenant par exemple les autorisations qui manquaient. Le but de l'assurance titres est tout autre. L'assureur titres ne cherchera pas à savoir s'il y a des maillons faibles, ne fera pas d'examen de titres approfondi.»
L'assureur titre ne se préoccupe que des pertes qui pourraient découler de ces irrégularités. «On est là dans l'éventualité où un dommage surviendrait plus tard, confirme Julie Lévesque. On va payer pour ce dommage. Mais si le notaire ne le corrige pas, le problème va demeurer.»
À l'origine, l'assurance titres était un produit américain taillé pour un problème américain: l'incertitude à l'égard de la validité des titres de propriété. «Ils n'avaient pas un bon système de publicité foncière, indique François Brochu. Au Québec, on a toujours eu un système fiable.»
L'assurance titres, dans l'objectif premier de se protéger contre les conséquences de titres défaillants, constitue-t-elle alors une protection superflue? «Je compare ça à de l'assurance incendie», déclare le notaire Louis Vincent, directeur de l'étude Prud'homme Fontaine Dolan. «Si c'est un bunker en béton au milieu d'un champ, l'assurance incendie est moins nécessaire.»
Or, poursuit-il, «au Québec, on a des titres en béton, car ils sont vérifiés et contre-vérifiés.» Au contraire du reste de l'Amérique du Nord, qui ne connaît pas cette institution, les notaires révisent les titres à chaque transaction et les corrigent si nécessaire.
Assurance titres: pour conclure la transaction immobilière
L'assurance titres trouve fréquemment un autre usage que... l'assurance titres. Certains notaires la proposent notamment lorsque toutes les vérifications ne seront pas terminées en date de la transaction. Le nouveau certificat de localisation n'a pas encore été produit, par exemple, ou un empiètement dans l'assiette d'une servitude reste à résoudre.
L'assurance titres assure alors à l'acheteur (et son créancier) que si un dommage survient après la transaction - tel le déplacement d'une construction empiétant sur une servitude -, il n'aura pas à en faire les frais.
«L'assurance titres permet de procéder à la transaction même si de petites ou grandes irrégularités sont soulevées avant la transaction», indique Julie Lévesque, directrice des opérations pour le Québec de la compagnie d'assurance titres Stewart. «S'il y a une réclamation, c'est nous qui allons discuter avec l'entité qui demande de rendre la structure conforme.»
Un exemple
C'est justement le cas que nous soumet une lectrice.
«J'ai vendu ma maison en avril 2008, relate-t-elle. La maison date de 1987 et j'en ai été l'unique propriétaire depuis 21 ans. Un nouveau certificat de localisation fut exigé parce que les numéros de cadastre avaient changé depuis la construction. Et voilà que les problèmes commencent.
«Il y a entre la maison du voisin et la mienne une servitude appartenant à Hydro-Québec et à Bell. Sur le côté de ma maison où passent les fils, j'ai un porte-à-faux d'environ 31 pouces avec une petite fenêtre sur le côté. D'après les arpenteurs, je n'aurais pas le droit à ce porte-à-faux.
«On me demande de remplir tout un processus chez le notaire, demandant à mon voisin de renoncer à cette servitude, procédures qui me coûteraient environ 1500$ en plus d'une assurance titres de 300 à 400$. De plus, l'acheteur retient temporairement une somme de 12 000$ sur l'achat de ma maison au cas où il serait obligé de défaire le porte-à-faux.»
Premier point: si l'accord du voisin est nécessaire, c'est probablement parce qu'en plus d'empiéter sur la servitude d'Hydro-Québec, la projection en surplomb amène une vue illégale sur son terrain. Le voisin doit donc confirmer qu'il tolère cet état de fait.
Deuxième point: si les dérogations qu'entraînent ce porte-à-faux n'ont pas été signalées dans le certificat de localisation d'origine, c'est parce qu'il a été rédigé alors que seules les fondations de la maison avaient été érigées. Le porte-à-faux est apparu pendant la construction de la charpente mais l'arpenteur n'en a rien su.
Troisième élément: l'assurance titres jouerait ici son rôle en permettant de conclure la transaction dans l'attente que les points litigieux soient résolus. Si des dommages pour l'acheteur s'en suivent - il sera par exemple nécessaire de démolir le surplomb -, la police devrait en principe en couvrir les frais. Dès lors, pourquoi exiger en plus une retenue de 12 000$, qui semble remplir le même objectif? Notre lectrice devra éclaircir ce point avec son notaire.
«Beaucoup d'institutions financières fonctionnent avec l'assurance titres», déplore François Brochu, professeur à la Faculté de droit de l'Université Laval: elles invitent leurs clients à souscrire une assurance titres plutôt que de mettre à jour leur certificat de localisation. «C'est se mettre la tête dans le sable», dit-il.
Il craint qu'une utilisation tous azimuts et sans distinction de l'assurance titres puisse affecter la qualité de notre parc de titres immobiliers.
«Si on a de si bons titres immobiliers par rapport à ce qu'on voit aux États-Unis ou dans d'autres provinces canadiennes, c'est parce qu'on a toujours nettoyé les chaînes de titres, soutient-il. Et les certificats de localisation nous aident à faire ce travail de nettoyage.»
BMO Banque de Montréal, sur son site internet, indique qu'elle accepte une police d'assurance de titre satisfaisante au lieu du certificat de localisation. En fait, comme l'explique Yvon Boucher, directeur de la succursale de Boucherville, «on le fait dans les cas des refinancements et des marges de crédit hypothécaires. On ne le fait pas encore dans le cas des achats».
Dans ce type de transaction où la propriété ne change pas de mains, les travaux notariaux de vérification et d'enregistrement peuvent être effectués en sous traitance par l'assureur titres FCT. «En faisant les transactions avec cette firme, on obtient une assurance titre, et on n'a alors pas à demander une mise à jour du certificat de localisation», explique Yvon Boucher. Les coûts pour le client s'en trouvent moins élevés.
Certificat de localisation après rénovation... cadastrale
«Voulant mettre mon condo en vente, mon agent immobilier m'apprend que j'aurai à obtenir un nouveau certificat de localisation, car le gouvernement aurait procédé à une refonte du cadastre», écrit un lecteur.
«Depuis la construction du condo, en 1987, absolument aucune modification ou rénovation n'ont été effectuées. Le bureau d'arpenteurs-géomètres qui a émis les certificats au moment de la construction peut m'en fournir un nouveau car ils ont toujours en main les documents de l'époque. Par contre, j'aurai à débourser la somme minimale de 600$, incluant la visite d'un technicien qui reprendrait toutes les mesures du condo.
Pourquoi dois-je payer 600$, quand je sais très bien que c'est exclusivement le numéro d'identification du certificat qui doit être changé? Pourquoi le certificat de localisation, un document légal, a-t-il une durée de vie restreinte?»
D'abord, un petit rappel. Le certificat de localisation est composé d'un rapport et d'un plan. Il décrit la propriété en regard du cadastre - sa situation dans l'espace -, des titres de propriétés, et des lois, règlements ou servitudes qui pourraient l'affecter.
Le prix suggéré par l'Ordre des arpenteurs-géomètres (OAGQ) est de 870$ plus taxes.
Lors d'une transaction immobilière, pour garantir à l'acheteur que son titre est valide, on demande généralement un certificat âgé d'au plus cinq ans, sans qu'il y ait aucune norme à ce sujet. «Il est vrai que c'est un document légal, mais il a une date de fraîcheur limitée», commente François Brochu, de l'Université Laval. «Le certificat de localisation est fait à une date donnée et énormément de changements peuvent se produire sur une propriété dans les années subséquentes.»
Un nouveau certificat devra également être produit si la propriété a fait l'objet d'une rénovation cadastrale. «Un jugement, sur lequel deux autres se sont appuyés ensuite, a décrété qu'un nouveau numéro de cadastre constituait un changement et qu'il fallait refaire le certificat de localisation», observe Raymond Houde, conseiller à la clientèle à l'OAGQ.
Le cas des copropriétés
Notre lecteur est propriétaire d'un condo... ce qui ajoute une complication.
Le copropriétaire possède une partie privative - son appartement - et une quote-part des parties communes. Lors de la rénovation cadastrale d'une copropriété, les arpenteurs-géomètres ne révisent généralement que le terrain et les murs extérieurs des édifices. Les lots privés sont renumérotés mais ne sont pas visités.
«À moins qu'il y ait eu un changement dans la copropriété, il ne vaut pas vraiment la peine de faire faire un nouveau certificat de localisation sur la partie privative, se prononce François Brochu. À mon point de vue, il est plus important de faire faire un nouveau certificat de localisation sur les parties communes, notamment s'il y a eu de la rénovation cadastrale.»
Son coût pourrait alors être partagé par l'ensemble des propriétaires.
C'est un point que notre lecteur pourra discuter avec son notaire et l'arpenteur-géomètre.
RÉNOVATION CADASTRALE
En 1994, le gouvernement du Québec a entrepris une refonte complète du cadastre le répertoire des propriétés, où chacune est représentée sur un plan et identifiée par un numéro de lot. Les 1450 plans originaires et la multitude de petits plans parcellaires qui s'y sont ensuite rattachés sont refondus en un unique et immense plan.
«L'objectif est de refaire un nouveau plan qui soit informatisé et qui corrige les erreurs et inexactitudes qui se retrouvaient dans les anciens plans», explique Francine Gauthier, adjointe du directeur général de l'arpentage et du cadastre au ministère des Ressources naturelles.
Cette rénovation attribue un nouveau numéro de sept chiffres à chaque lot. Jusqu'à présent, 56% des 3,8 millions de lots ont été intégrés au nouveau registre.
Les propriétaires dont la propriété fait l'objet d'une révision sont avisés des objectifs de la rénovation et de la firme mandatée pour la réaliser. Les travaux durent environ 18 mois. À leur terme, une seconde communication fournit au propriétaire une fiche d'information comportant l'ancien numéro et le nouveau, ainsi que les effets qu'auraient pu avoir la rénovation sur son lot.
Une assurance titres à la place d'un certificat de localisation?
Marc Tison (Journal La Presse)
